image

ВСЕ НАШИ ЭКСПЕРТЫ ВНЕСЕНЫ В ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕЕСТР ЭКСПЕРТОВ ТЕХНИКОВ МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
НАС МОЖНО НАЙТИ НА ПОРТАЛЕ ПОСТАВЩИКОВ ПО АДРЕСУ: HTTP://MARKET.ZAKUPKI.MOS.RU И HTTP://ZAKUPKI.MOS.RU

Режим работы

Наш офис работает по графику:
С понедельника по пятницу
с 9:00 до 20:00 часов
В субботу с 10:00 до 17:00 часов
Воскресенье выходной день

Случайное видео - ДТП

Особенности оценки торговых помещений

 

«Во 2-м квартале 2012 года российский рынок пополнился 431 тыс. кв. м. торговых площадей, что является продолжением тенденции, связанной с посткризисным восстановлением рынка. Так, во 2-м квартале 2010 и 2011 годов было введено 185 тыс. кв. м и 310 тыс. кв. м площадей соответственно. Новые торговые центры открылись в Санкт-Петербурге, Балаково, Рязани, Нижнем Новгороде, Ростове и Твери, Краснодаре и Анапе. Таким образом, общий объем качественного предложения на российском рынке торговой недвижимости превысил 13 млн. кв. м, и, по нашим прогнозам, к концу года эта цифра достигнет 14 млн. кв. м.» — Обзор рынка коммерческой недвижимости за 2 кв. 2012 г. АН Jones Lang LaSalle.

            Данный отрывок из аналитического обзора специализированной компании иллюстрирует подъем и динамичность рынка торговых помещений в настоящее время. Одним из факторов, позитивно влияющим на развитие рынка является розничный товарооборот.

            Оценщик при оценке торговых помещений анализирует общие тенденции экономики и рынка недвижимости, что позволяет ему быстрее сориентироваться в величине стоимости 1 кв.м. торговой недвижимости и ставке аренды.

            Местоположение, проходимость, этаж, планировка и площадь помещения, наличие парковки, отдельного входа – вот ключевые факторы, по которым Оценщик сравнивает аналогичные помещения в рамках сравнительного подхода. Именно эти факторы влияют на стоимость торговой недвижимости. И в аналоги Оценщик должен выбирать аналогичные по данным характеристикам помещения.

            В рамках доходного подхода Оценщик определяет стоимость недвижимости исходя из доходов, которые способна эта недвижимость принести ему в будущем. В данном случае – это доход от сдачи торговых помещений в аренду. Ключевые моменты в доходном подходе – правильно рассчитать арендную ставку и коэффициент капитализации. Вышеприведенные факторы — местоположение, проходимость, этаж, планировка и площадь помещения, наличие парковки, отдельного входа – играют ключевую роль и в ставке аренды, уменьшая, либо увеличивая ее. В настоящее время (август 2012 года) минимальный коэффициент капитализации для торговых помещений составляет 9%. Поделив чистый операционный доход от недвижимости на ставку капитализации, мы получим рыночную стоимость торгового помещения в рамках доходного подхода.

            Рассчитав рыночную стоимость встроенного помещения в рамках сравнительного и доходного подхода, Оценщик должен согласовать данные результаты и вывести итоговую величину рыночной стоимости помещения.

            В том случае, когда оценивается отдельно стоящее здание торгового назначения, Оценщик обязан при наличии у него достаточной информации о правах на земельный участок под зданием рассчитать рыночную стоимость здания и в рамках затратного подхода, т.е. рассчитать стоимость прав на землю, стоимость строительства здания и суммировать эти две составляющие.

            Полученный оценщиком результат должен совпадать с выводом соответствующего раздела Отчета об оценке — Анализ рынка — о величине стоимости 1 кв.м. и стоимости арендной ставки на подобные помещения.

            В конечном итоге, Оценщик оформляет Отчет об оценке, где публикует всю собранную и обработанную им информацию.